DEFISCALISATION ET GESTION DE PATRIMOINE - COMPARATEUR ET ETUDE PERSONALISEE

La défiscalisation est l'ensemble des dispositions légales étant appliquées afin d'alléger la charge fiscale. Elle permet aux contribuables de diminuer le montant de leurs impôts (en particulier l'impôt sur le revenu).

Le dispositif de défiscalisation est souvent méconnu en France, ou mal maîtrisé. Il peut pourtant permettre de réaliser de grandes économies, à condition d'en connaître les ficelles, les contraintes et les différents types de fonctionnement.

Ces réductions d'impôts sont définies de manière très stricte par la loi. L'Etat gère la défiscalisation de manière à promouvoir certains domaines d'investissements. Différentes lois sont donc votées régulièrement par l'Etat afin d'inciter les contribuables à investir dans tel ou tel secteur.

Pour donner un exemple, la loi Malraux encouragea la préservation du patrimoine en proposant à cette époque, de fortes défiscalisations dans ce secteur. Dans ce cas de figure on peut dire que le contribuable investit à la place de l'Etat et en tire des bénéfices financiers.

Le contribuable fait des économies mais pas seulement : il se constitue dans le même temps un patrimoine éclectique qui peut lui permettre d'avoir des revenus complémentaires réguliers.

Le système de défiscalisation permet donc de profiter aussi bien au contribuable qu'à l'Etat. La France étant un des pays imposant les plus lourdes charges fiscales, la défiscalisation est un bon système pour ne plus subir ces importants impôts chaque année comme une charge improductive.

Quels sont les différents types de défiscalisation ?

Il existe différents types de défiscalisation et ce n'est pas toujours évident de s'y retrouver au milieu de cette multitude de lois et de textes divers. Il est important de prendre le temps d'étudier les différentes solutions de défiscalisation afin de choisir la plus optimale pour améliorer votre situation fiscale.

Il existe trois systèmes pour réduire sa charge fiscale :

  • 1. La réduction d'impôts : en passant par exemple par la défiscalisation immobilière. Il s'agit du système le plus utilisé en terme de défiscalisation. L'immobilier d'investissement locatif est le système qui permet de réduire de manière très significative le montant des impôts à payer.
  • 2. Le crédit d'impôts : possibilité de recevoir un chèque ou un remboursement du Fisc.
  • 3. Le déficit foncier : réduction du niveau des revenus professionnels et donc réduction de l'imposition.

D'autres moyens existent également tels que :

  • - l'achat d'oeuvres d'art
  • - les dons à des associations et oeuvres caritatives
  • - le FCPI et le FIP
  • - la SOFICA
  • - employer un salarié à son domicile
  • - les cotisations à des syndicats

Les différentes lois de défiscalisation en France :

- Loi Girardin

La loi Girardin incite à l'acquisition dans les DOM-TOM de logements neufs, à titre de résidence principale. L'habitation doit ensuite être louée nue, moins de 36 mois après l'achat, et durant 6 ans en secteur intermédiaire ou 5 ans en secteur libre.

Selon la date du Permis de Construire de l'habitation, ils permettent des avantages fiscaux allant de 30 à 38%.

Cette loi est effective entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017. Elle succéda à la Loi Paul Pons de 1986.

- Loi Pons (1986) concernant les DOM-TOM.

Elle s'adresse à des contribuables français souhaitant faire l'acquisition d'un logement neuf dans ls DOM-TOM et le louer durant au moins 6 ans. Elle permettait de réaliser des économies d'impôts allant jusqu'à 45% du prix d'achat du bien immobilier. Elle fut remplacée en 2003 par la loi Girardin.

- Loi Malraux

En 2013, elle donne accès à une réduction fiscale calculée à partir du montant des travaux de restauration effectués par le contribuable français à hauteur de 22% pour les immeubles situés en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager) et de 30% pour les logements situés en Secteur Sauvegardé.
Le plafond est fixé à 100 000 € de travaux par an.
Les travaux doivent avoir pour but la restauration totale de l'immeuble et la qualité de la restauration est contrôlée par un Architecte des Bâtiments de France. Il faut pouvoir effectuer ces travaux en 1 ou 2 ans, ce système s'adresse donc à des personnes ayant une fiscalité très élevée.

Depuis le 1er janvier 2013, elle ne rentre plus dans le système de plafonnement des niches fiscales.

- Loi Besson

Elle permet une défiscalisation suite à la location d'un logement ancien et non meublé durant une période de 6 ans minimum à un locataire l'occupant en tant que résidence principale. Elle permet une déduction fiscale de 40%. Elle a été remplacée par la loi Robien.

- Loi Robien

Elle permet de devenir en 10 ans propriétaire d'un appartement valant 180 000 euros, sans aucun apport de départ et avec un investissement de seulement 200 euros mensuel.

Elle demande l'achat d'un logement neuf en France, loué pendant un minimum de 9 ans (plafond de loyer mais peu restrictif). L'Etat rembourse une grosse partie de l'achat du contribuable par une réduction d'impôt. Résultat : entre 70% et 90% de la valeur du logement est financée par le locataire et l'Etat.

Elle a été remplacée par la loi Scellier le 10 janvier 2010.

- Loi Scellier remplacée par le projet de Loi Duflot

Elle permet des réductions d'impôts pour les propriétaires de logements neufs, louant leur habitation non meublé pendant une durée minimum de 9 ans. L'habitation doit répondre à des normes thermiques et énergétiques précises. Elle permet une réduction d'impôts de 13%. Cette loi a été remplacée le 1er janvier 2013 par la loi Duflot

- Loi Borloo

Adoptée en janvier 2006, cette loi permet d'investir dans l'immobilier. Elle permet des déductions d'impôts mais impose un loyer inférieur à 30% en dessous des prix du marché.

Elle permet au propriétaire de bénéficier de déductions de 30% et un amortissement jusqu'à 65% sur 15 ans.

Cette loi permet de proposer des logements à des prix attractifs pour des catégories sociales à revenu faible ou moyen.

- Loi demessine (ZRR)

Elle permet de dynamiser le tourisme dans des régions rurales peu fréquentées (zones vertes et zones montagneuses). lle permet au propriétaire d'un logement neuf de le louer nu à un professionnel du tourisme et de bénéficier d'importants avantages sociaux : récupération de la TVA et jusqu'à 25 000 euros de réductions sur 6 ans.

- Monuments Historiques

Depuis 100 ans, des lois de défiscalisations existent pour les propriétaires de monuments historiques. En 2013, elle permet à ces propriétaires d'échapper au plafond des niches fiscales et aux frais de succession. Aucun plafond de ressources ou de loyer n'est exigé et les charges et intérêts d'emprunts peuvent être déduits et imputés du revenu global. Il s'agit donc d'une défiscalisation très intéressante et avantageuse.

- Statut de Loueur de meublé professionnel (LMP)

Les loueurs de meublé professionnel bénéficient d'une réduction sur la TVA, d'une défiscalisation de leurs revenus sur 20 ans, d'une exonération d'ISF et de plus value.

Le propriétaire doit néanmoins répondre à certaines conditions : être immatriculé au RCS, avoir des recettes minimum de 23000 euros par an, et disposer de revenus inférieurs au montant des loyers générés par le prix de la location du meublé.

- EHPAD (Etablissement d'hébergement des personnes âgées dépendantes)

Pour tout investissement en EHPAD, elle permet une réduction fiscale atteignant 11% du montant hors taxe de l'achat. La réduction s'étale sur 9 ans dans une limite de 300 000 euros.

La défiscalisation peut alors atteindre 33 000 euros de réductions sur 9 ans. Elle a été initiée par l'Etat afin de financer la construction de ce type de résidences. Elle n'est plus effective depuis fin 2012.

- Déficit Fonciers

Il s'agit pour le contribuable de louer, pendant au minimum 3 ans, un immeuble en tant que résidence principale du locataire. Les rénovations peuvent alors être effectuées à coût réduit. Elles entraînent néanmoins un déficit foncier au regard des dépenses engendrées. Ce déficit peut alors bénéficier d'un report sur 6 ans et monter à hauteur de 10 700 euros par an.